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臺北市地址能不能登記公司行號？住二、住三與地址預審一次看懂_115.10更新
各位老闆好，創業過程中最怕的一件事：地址簽約了，才發現不能辦公司、行號登記。
如果您選的是「臺北市」的地址，建議先記住一個原則：跟房東簽約前，先辦「營業場所預先查詢（預審）」。
臺北市自112年1月1日起採全面預審：公司、商業（含分公司、分支機構）辦理設立、遷址及新增營業項目登記，都要先取得「符合規定」的預審結果，才能繼續辦理登記；未通過時，需另外找地址。
圖1：臺北市地址登記重點整理（登記前必須先申請「營業場所預先查詢」）
一、快速判斷：我的地址過得了關嗎？
商業區＋一般批發買賣、顧問、辦公室型態
通常問題不大，但一樣要跑預審。
建議在跟房東簽約前就先查，最安心。
建議在跟房東簽約前就先查，最安心。
營業項目屬「隨案主動查詢」清單項目（餐館、按摩、健身房、汽機車修理、寵物美容等）
需要特別留意。
這些行業涉及較多土地使用與建築管理限制，建議在找地址階段就先確認。
這些行業涉及較多土地使用與建築管理限制，建議在找地址階段就先確認。
地址在住一、住二住宅區
管制最嚴。
獸醫診療機構、機車修理、視障按摩、寵物美容、寵物寄養等「一般服務業」項目均不得設立。
獸醫診療機構、機車修理、視障按摩、寵物美容、寵物寄養等「一般服務業」項目均不得設立。
地址在住三、住四住宅區
有條件開放，但條件依營業項目而不同。
道路寬度（6～12公尺）、面積、樓層、是否需毗鄰住戶書面同意都不一樣，不宜只看「住幾」。
道路寬度（6～12公尺）、面積、樓層、是否需毗鄰住戶書面同意都不一樣，不宜只看「住幾」。
二、為什麼臺北市須先「預查」？
圖2｜先預查、再簽約：預審 4 步驟（依本文內容整理）。
「公司登記」和「營業場所使用管制」是兩套法規。
地址能完成公司登記，不代表這個地點可以合法經營您要做的行業；而臺北市的做法，是把營業場所的審查提前到登記之前：商業處自109年1月1日起對營業場所做源頭管理、全面查詢，並自112年1月1日起要求申請人先自行申請預審，取得符合規定的查詢結果後才能續辦。
查詢結果如不符土地使用分區管制或建築管理相關規定，需撤件、改找地址，或刪除不符規定的營業項目；但如果該項目是實際經營的業務，就不宜只是為了通過預審而刪除，仍應另找符合規定的營業場所。
實際發生過的案例，可參考下列新聞：
案例分享：
年輕的阿明想在臺北市開手工餅乾店，好不容易找到喜歡的店面，簽約前一天，鄰居好心提醒「這裡是住宅區，開店會被檢舉」。
阿明一查才知道有「土地使用分區」這回事：土地分為住宅區、商業區、工業區等，住宅區還細分住1、住2、住3……有些可以開小型店鋪，有些完全禁止營業。
後來他確認了分區等級、臨路寬度與面積限制，換了一個符合規定的店面，才安心開始他的餅乾王國。
教訓只有一句：先查分區與建物用途，再簽約。
三、臺北市是「全面預審」，不是只有特定行業才要查
最常見的誤解，是以為「只有特定營業項目才需要預查」。
實際上自112年1月1日起，公司、商業（含分公司及分支機構）辦理設立、遷址及新增營業項目登記，都要先透過預查系統確認營業場所與營業項目是否符合土地使用分區及建築管理規定，並檢附符合規定的預審結果，再辦理後續登記。
這項要求也寫在「臺北市營業場所協助查詢服務作業須知」（113年8月27日修正）第4點第2項：申請相關登記時，應檢附預先查詢服務之查詢結果文件。
另依同須知第5點，下列營業項目屬隨案主動查詢項目。申請人辦理登記時，如設立（變更）登記表載明這些營業項目，而所檢附的預先查詢結果文件未載明該項目，原則上會由商業處主動填載後送交服務平台查詢。
不過，仍建議在送件前自行完成預查，以免送件後才發現營業場所不符合規定，反而增加補件或重新找地址的時間。
這些行業涉及較多土地使用及建築管理限制，建議在找地址階段就先確認：
餐飲
F501050飲酒店業、F501060餐館業、F501990其他餐飲業
娛樂・特種
J702050舞廳業、J702060舞場業、J702070酒家業、J702080酒吧業、J702030特種咖啡茶室業、J701030視聽歌唱業、J702090夜店業、JZ99020三溫暖業、F299010成人用品零售業
遊樂
J701010電子遊戲場業、J701070資訊休閒業、J701020遊樂園業、J701040休閒活動場館業、JI01010互動式情境體驗服務業、I301050實境體感應用服務業
運動・美容按摩
J801030競技及休閒運動場館業、J802010運動訓練業、JF01020按摩業（視障按摩業者除外）、JF01030腳底按摩業、JF01010傳統整復推拿業、JZ99110瘦身美容業
汽機車
JA01010汽車修理業、JA02020機車修理業、JA01990其他汽車服務業、F214030汽、機車零件配備零售業
寵物・其他
JZ99180寵物美容服務業、F206050寵物食品及其用品零售業、H703120自助儲物空間業
非屬預查系統審查範圍的項目
下列項目非屬公司（商業）登記範疇、不在預查系統審查範圍，申請時建議避免加註：餐食攤販、共享廚房、托嬰中心、月子中心、外國政府駐華辦事處、醫事機構（診所、藥局、驗光所等）、需考取執照之事務所（律師、建築師、會計師、土木技師、地政士等）、非營利組織（宗教團體、基金會等）。
另營業項目「ZZ99999除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務」無法單獨審查，請以主要經營之營業項目送查。
四、住宅區的限制：不宜只看「住幾」，還要看「做什麼」
臺北市住宅區細分為住一、住二、住二之一、住二之二、住三、住三之一、住三之二、住四、住四之一等。依「臺北市土地使用分區附條件允許使用標準」（114年7月9日修正）附表，同樣是住宅區，不同營業項目的條件差很多。以最常受到限制的「第二十七組：一般服務業」常見項目為例：
圖3｜住宅區各分區的限制（依本文內容整理）。個別項目條件以附表及預查結果為準。
住一、住二（含住二之一、住二之二）
依自治條例第6條（住一）、第7條（住二、住二之一、住二之二同條規定），允許使用及附條件允許使用項目均未包含「第二十七組：一般服務業」，因此獸醫診療機構、機車修理及機車排氣檢定、視障按摩、寵物美容、寵物寄養等項目不得設立。
住三
（管制最細，部分項目要鄰居同意）
（管制最細，部分項目要鄰居同意）
依自治條例第8條，住三的「第二十七組：一般服務業」只有下列7項得附條件允許使用，條件則依附表逐項認定：
獸醫診療機構：臨接12公尺以上道路、營業樓地板面積500平方公尺以下、限建築物第一層（得併同地下一層使用）、毗鄰兩側及直上一樓層區分所有建物為住宅使用者，應取得所有權人書面同意。
寵物寄養：條件同上（12公尺、500平方公尺、第一層得併同地下一層、須書面同意）。
寵物美容：臨接8公尺以上道路、500平方公尺以下、限第一層（得併同地下一層）、須書面同意。
運動訓練班（營業樓地板面積300平方公尺以下者）：未達100平方公尺者臨接10公尺以上道路，其餘應臨接12公尺以上道路；限第一層及地下一層（設於地下一層應有獨立樓梯及出入口）；須書面同意。
機車修理及機車排氣檢定：臨接10公尺以上道路、限建築物第一層、營業樓地板面積（含附屬之機車及其零件出售、展示）150平方公尺以下；不需鄰居書面同意。
視障按摩業：臨接6公尺以上道路、限視障從業人員使用、150平方公尺以下。
民俗調理業（150平方公尺以下者）：臨接8公尺以上道路、限第一層及地下一層（設於地下一層應有獨立樓梯及出入口）。
獸醫診療機構：臨接12公尺以上道路、營業樓地板面積500平方公尺以下、限建築物第一層（得併同地下一層使用）、毗鄰兩側及直上一樓層區分所有建物為住宅使用者，應取得所有權人書面同意。
寵物寄養：條件同上（12公尺、500平方公尺、第一層得併同地下一層、須書面同意）。
寵物美容：臨接8公尺以上道路、500平方公尺以下、限第一層（得併同地下一層）、須書面同意。
運動訓練班（營業樓地板面積300平方公尺以下者）：未達100平方公尺者臨接10公尺以上道路，其餘應臨接12公尺以上道路；限第一層及地下一層（設於地下一層應有獨立樓梯及出入口）；須書面同意。
機車修理及機車排氣檢定：臨接10公尺以上道路、限建築物第一層、營業樓地板面積（含附屬之機車及其零件出售、展示）150平方公尺以下；不需鄰居書面同意。
視障按摩業：臨接6公尺以上道路、限視障從業人員使用、150平方公尺以下。
民俗調理業（150平方公尺以下者）：臨接8公尺以上道路、限第一層及地下一層（設於地下一層應有獨立樓梯及出入口）。
住三之一、住三之二
依自治條例第8條之1，除住三的規定外，「第二十七組：一般服務業」全組（不含自助儲物空間）均得附條件允許使用。
附表對本組的原則性條件為：臨接8公尺以上道路、營業樓地板面積500平方公尺以下、限第一層及地下一層使用，且無毗鄰住戶書面同意之要求；個別項目另有規定。
附表對本組的原則性條件為：臨接8公尺以上道路、營業樓地板面積500平方公尺以下、限第一層及地下一層使用，且無毗鄰住戶書面同意之要求；個別項目另有規定。
住四、住四之一
依自治條例第9條，住四之「第二十七組：一般服務業」除汽車保養所及洗車、自助儲物空間外均得附條件允許使用（住四之一依第9條之1再放寬，僅排除自助儲物空間）。
條件原則同上（8公尺以上道路、500平方公尺以下、限第一層及地下一層，不需鄰居同意）；個別項目另有規定，例如機車修理及機車排氣檢定為臨接8公尺以上道路、限第一層及地下一層、500平方公尺以下，寵物寄養則為臨接12公尺以上道路、500平方公尺以下、限第一層及地下一層。
條件原則同上（8公尺以上道路、500平方公尺以下、限第一層及地下一層，不需鄰居同意）；個別項目另有規定，例如機車修理及機車排氣檢定為臨接8公尺以上道路、限第一層及地下一層、500平方公尺以下，寵物寄養則為臨接12公尺以上道路、500平方公尺以下、限第一層及地下一層。
最關鍵的差異：需要取得毗鄰住戶書面同意的，主要是「住三」的獸醫診療機構、運動訓練班、寵物美容、寵物寄養（商業區的自助儲物空間亦同）；住三之一、住三之二、住四並無此要求。所以只知道「這裡是住三」還不夠，要先確認到底是住三、住三之一還是住三之二——面臨較寬道路的住三之一、住三之二，管制反而比住三寬鬆。
上表只列出最常見的幾個項目；各分區可附條件允許使用的營業項目及條件並不完全相同（還可能涉及飲食業、健身服務業、一般事務所等其他使用組別），仍應依實際土地使用分區＋營業項目＋建物用途個別確認，並以預查結果為準。
上表只列出最常見的幾個項目；各分區可附條件允許使用的營業項目及條件並不完全相同（還可能涉及飲食業、健身服務業、一般事務所等其他使用組別），仍應依實際土地使用分區＋營業項目＋建物用途個別確認，並以預查結果為準。
需要書面同意時，依臺北市政府都市發展局說明，同意書宜載明立書同意人基本資料及其建物門牌、申設公司基本資料、申設建物門牌、同意設立時間等，並檢附權利證明文件影本及建物平面圖；如相對位址為非住宅使用，則可改以公司登記、非住宅稅率證明、政府部門出具之證明、房屋所有權人切結書，或可辨識該位址非住宅使用之現況照片替代，免再取得同意書。
因為同意書要寫明「申設地址」，實務上通常是在地址確定後才有辦法取得，但這不等於法規規定必須先簽正式租約。
若您的營業項目落在需要鄰居同意的範圍，建議在正式簽約前就與房東談好條件（例如把「取得毗鄰同意書、預查通過」列為簽約或解約條件），避免簽了約卻開不成。
違反土地使用分區管制而營業者，依《都市計畫法》第79條，得處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並得勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀；不依規定改善者，並得按次處罰。
五、申請方式與應備文件
申請管道
臺北市營業場所預查系統線上申請，免費
審查時間
實務上約3～5個工作天
應備文件
3個月內之建物登記謄本（含二類謄本）或建物所有權狀（須載明門牌地址及樓層面積；權狀之建物面積、地建號與實際不符者，應先更新再送審）
結果效期
審核完成日起6個月內
「住宅為主兼辦公室」選項
營業場所現場用途如為「住宅為主兼辦公室使用」，且建物坐落土地使用分區為「住2、住2-1、住2-2、住3、住3-1、住3-2、住4、住4-1、商1、商2、商3、商4」任一分區（或同時跨數分區）者，可於申請預審時勾選此選項，並依系統公告檢附文件（含切結書）。依系統公告，須切結現場實際作住宅使用之面積占建物登記面積比例超過3/5、辦公室使用小於2/5。
但請注意：此選項係以「住宅使用」進行審查；如經檢舉、現場訪視發現實際主要為辦公室或本業使用，不符土地使用分區管制規定者，仍會依都市計畫法令裁處。
六、實務建議
關於「臨路8公尺、不要用2樓、面積45坪以下」這類說法：依本所實務辦理經驗，選址時優先留意道路寬度、使用樓層與營業面積這三項，確實比較有效率（45坪約148平方公尺，接近附表常見的150平方公尺門檻）；但這不是法規通則，各使用組別是依附表個別判斷——道路寬度可能是6、8、10或12公尺，面積與樓層限制也各不相同。
建議直接依預定的營業項目申請營業場所預先查詢，不宜只靠這組數字自行判斷；一切仍以實際地址、營業項目的法定條件及預查結果為準。
建議直接依預定的營業項目申請營業場所預先查詢，不宜只靠這組數字自行判斷；一切仍以實際地址、營業項目的法定條件及預查結果為準。
萬一查詢結果不符合都計、建管規定，商業處會先告知，並請申請人在期限內另擇符合規定的地址，或刪除不符規定的營業項目再查一次；期限是商業 7 天、公司 20 天（臺北市營業場所協助查詢服務作業須知第六點）。這也是為什麼簽約前先查，比簽完再補救省事。
最重要的一句話：先預查、再簽約。預查免收規費，幾個工作天就有結果，建議不要省略這一步。
禾宇提醒：
營業場所預先查詢審查的是都市計畫與建築管理法令；消防及各目的事業法規由各該主管機關另行管理，不在這道查詢的範圍內。預查通過只代表都計、建管這兩關沒問題，實際營業仍要符合消防與目的事業法規，且「登記通過」不等於「永遠合規」——檢舉、抽查都可能讓問題浮上檯面。
簽約前除了跑預查，也建議把營業項目一次盤點清楚（未來要新增的項目也先查），避免日後變更登記時卡關。如有疑問請與專業人士討論。
營業場所預先查詢審查的是都市計畫與建築管理法令；消防及各目的事業法規由各該主管機關另行管理，不在這道查詢的範圍內。預查通過只代表都計、建管這兩關沒問題，實際營業仍要符合消防與目的事業法規，且「登記通過」不等於「永遠合規」——檢舉、抽查都可能讓問題浮上檯面。
簽約前除了跑預查，也建議把營業項目一次盤點清楚（未來要新增的項目也先查），避免日後變更登記時卡關。如有疑問請與專業人士討論。
本文係依撰文當時（115年10月）之現行法令及臺北市商業處公開資訊整理，主要依據為「臺北市營業場所協助查詢服務作業須知」（113年8月27日修正）、「臺北市土地使用分區管制自治條例」與「臺北市土地使用分區附條件允許使用標準」（均114年7月9日修正）及其附表，以及臺北市營業場所預先查詢系統公告；僅供參考，不構成個案之專業意見。法令或主管機關見解如有變更，本所不另行通知。個案情形請洽臺北市商業處（市民熱線1999）或各主管機關確認。
臺北市營業場所預審、土地使用分區及相關罰則的規定，以臺北市商業處、臺北市營業場所預查系統及主管機關官方網站、全國法規資料庫公告為準，如有更新請以最新公告為準；個案情形，歡迎洽詢本事務所。本文圖片為依文章內容整理的示意，不含個案資料。
禾宇合署會計師事務所
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