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登記在自己家會有哪些稅金或風險？ 自宅登記公司行號完整解析_115.10更新
工商登記 ／ 房屋稅 ／ 地價稅 ／ 房地合一稅
登記在自己家會有哪些稅金或風險？
自宅登記公司行號完整解析
自宅登記公司行號完整解析
為了省租金，把公司登記在自己家，聽起來很划算。
但房屋稅可能變2~3倍、地價稅優惠沒了、以後賣房還可能少一大筆節稅空間——這篇一次幫您盤點清楚。
但房屋稅可能變2~3倍、地價稅優惠沒了、以後賣房還可能少一大筆節稅空間——這篇一次幫您盤點清楚。
115年10月更新
適用：想省租金的新創老闆 ／ 接案工作室 ／ 小型店家
這些問題，事務所常常被問到：
「乾脆登記在我自己家好了，省一筆租金！」
「登記公司行號，房屋稅會變多少？」
「我家是自用住宅，拿來登記會不會影響以後賣房？」
「登記完之後，還有什麼要注意的嗎？」
「登記公司行號，房屋稅會變多少？」
「我家是自用住宅，拿來登記會不會影響以後賣房？」
「登記完之後，還有什麼要注意的嗎？」
30 秒快速結論：省下的租金，可能遠不夠付這些稅
房屋稅
自住稅率1~1.2%，一旦被認定營業用，可能跳到3%以上——2~3倍起跳
地價稅
自用住宅用地優惠2‰沒了，改用一般用地稅率10‰起——至少5倍
賣房時的稅（土地增值稅、房地合一稅）
當下不影響，但未來5~6年內若打算賣房，可能失去自住優惠（房地合一稅400萬免稅額需連續6年無營業使用）
法規／實務風險
住宅區未必能做所有行業，可能被鄰居檢舉、主管機關要求遷址
圖1｜自住與營業使用：稅負差異（依本文內容整理）。稅率以主管機關公告為準。
請留意：簡單判斷：
只是短期接案、無實體營業、不打算賣房——影響通常有限。
但只要有人來人往的營業行為、或未來幾年可能賣房，自宅登記公司行號要三思。
只是短期接案、無實體營業、不打算賣房——影響通常有限。
但只要有人來人往的營業行為、或未來幾年可能賣房，自宅登記公司行號要三思。
一、房屋稅：可能變 2～3 倍
房屋稅是看「實際使用情形」來課稅：
住家用
稅率約 1～1.2%
營業用
稅率約 3～5%
其他住家用房屋（非自住）
稅率約 2～4.8%（依各縣市差別稅率）
如果您原本是「自用住宅」（稅率約1~1.2%），但拿來登記公司行號或有營業行為，可能被改認定為「非自用住宅」，稅率將跳到3%以上——房屋稅可能變成2~3倍以上。
法令現況（房屋稅差別稅率2.0／囤房稅2.0）：
自113年7月1日上路、114年5月首次開徵。自住住家用維持1.2%（本人、配偶及未成年子女全國僅1戶、且房屋現值在一定金額以下者可降為1%，且須辦竣戶籍登記）；非自住住家用改採「全國歸戶、全數累進」，法定稅率範圍2%～4.8%（實際稅率依所在地方政府自治條例而定）；營業用仍為3%起。
法令現況（房屋稅差別稅率2.0／囤房稅2.0）：
自113年7月1日上路、114年5月首次開徵。自住住家用維持1.2%（本人、配偶及未成年子女全國僅1戶、且房屋現值在一定金額以下者可降為1%，且須辦竣戶籍登記）；非自住住家用改採「全國歸戶、全數累進」，法定稅率範圍2%～4.8%（實際稅率依所在地方政府自治條例而定）；營業用仍為3%起。
二、地價稅：優惠沒了，至少 5 倍
自用住宅用地
稅率約 2‰（千分之二）
一般用地
稅率約 10‰～55‰
如果自用住宅被認定有營業使用，就不得適用自用住宅優惠，改用一般用地稅率——地價稅可能從2‰跳到10‰起跳（至少5倍）。
三、土地增值稅：賣房才影響
這個稅是在「賣房時」才會發生，但要特別注意——如果房子有拿來營業或出租，會影響「自用住宅優惠稅率」：
・一生一次優惠：出售前1年內不得有營業使用或出租
・一生一屋優惠：出售前5年內不得有營業使用或出租（另須符合持有及戶籍滿6年等條件）
・一生一屋優惠：出售前5年內不得有營業使用或出租（另須符合持有及戶籍滿6年等條件）
四、水電、瓦斯、電話費
・水、電、瓦斯：可能被改為營業用費率（通常較高）
・電話費：用公司行號名義申請才會變營業用；用個人名義通常還是一般費率
這部分影響金額不一定大，但有可能增加固定支出。
・電話費：用公司行號名義申請才會變營業用；用個人名義通常還是一般費率
這部分影響金額不一定大，但有可能增加固定支出。
五、綜合所得稅、房地合一稅：影響最大
這部分也是「賣房時」才影響，但影響更大。如果房子有營業使用紀錄，可能會影響自住房地合一免稅（400萬）或較低稅率的適用。
較不利的情況：稅率可能高達45%（持有期間在2年以內）。
法令現況（房地合一稅2.0自住優惠）：
要享「課稅所得400萬元免稅＋超過部分10%」的優惠，須符合——本人或配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住連續滿6年，且交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，並且交易前6年內未曾適用過本項優惠。
也就是說，自宅一旦拿來登記公司行號營業，這個6年的自住免稅條件可能就不再符合。
要享「課稅所得400萬元免稅＋超過部分10%」的優惠，須符合——本人或配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住連續滿6年，且交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，並且交易前6年內未曾適用過本項優惠。
也就是說，自宅一旦拿來登記公司行號營業，這個6年的自住免稅條件可能就不再符合。
圖2｜賣房前：優惠的時間門檻（依本文內容整理）。各項另有戶籍、持有等要件，請見內文。
六、法規與實務風險（常被忽略）
這一段相當重要，實務上也常是問題的來源。即使公司行號成功登記，仍須符合：
・都市計畫土地使用分區
・建築物使用用途（住宅／商業）
・消防安全規定
・衛生與營業許可（依行業）
・建築物使用用途（住宅／商業）
・消防安全規定
・衛生與營業許可（依行業）
常見情況：
・住宅區不一定能做所有行業
・管委會或鄰居檢舉
・被主管機關要求改善或遷址
登記成功不代表沒有後續問題，後續被要求搬走是很常見的情況。
・住宅區不一定能做所有行業
・管委會或鄰居檢舉
・被主管機關要求改善或遷址
登記成功不代表沒有後續問題，後續被要求搬走是很常見的情況。
七、整體結論：給一般人的建議
自宅登記公司行號，短期省成本，長期可能多繳稅＋增加風險。
適合的情況
・小型接案／無實體營業
・短期使用
・不打算賣房
・短期使用
・不打算賣房
不建議的情況
・有營業行為（人來人往）
・未來幾年可能賣房
・想保留自用住宅稅務優惠
・未來幾年可能賣房
・想保留自用住宅稅務優惠
重要提醒事項（提供地址登記前請逐項確認）
如因地址提供登記公司行號或執行業務使用，而導致負責人本人、配偶或親友之稅負增加，或衍生補稅、裁罰及相關爭議，原則上應由公司行號自行承擔相關責任。
另外可以參考：我能不能申請小規模營業人？成為免用發票的店家？
房屋稅、地價稅、土地增值稅及房地合一稅之稅率與適用要件，以財政部、各地方稅稽徵機關官方網站及全國法規資料庫公告為準，如有更新請以最新公告為準；個案情形，歡迎洽詢本事務所。本文圖片為依文章內容整理的示意，不含個案資料。
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本文所提供之建議、評論、分析或其他工作成果係基於現行法規所提供。現行法規未來可能改變，且主管機關之個案解釋亦可能不同，甚或回溯生效。未來如有法規改變、發佈新的解釋函令、或有不同之個案解釋，本所並無義務通知上述改變，以及對本案所提之建議、評論、分析或其他工作成果之影響。本文僅供參考。未事先經作者書面同意，任何人不得以本文所載之建議、評論、分析或其他資訊作為商業或其他決定之依據。任何第三人不得以曾閱覽本文為由，向本所主張任何權利（不論係以契約、損害賠償或其他法律關係為基礎）。
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